一人社長の役員社宅はどう使う？会社契約・社長負担・自宅兼事務所との違い

一人社長の会社でも、会社が住宅を借り、社長へ役員社宅として貸す方法があります。

ただし、個人で契約した自宅の家賃を、会社が代わりに払うだけでは、役員社宅として扱われません。

会社が住宅を借りる契約と、社長へ貸す仕組みを整え、社長から適切な金額を受け取ることが基本です。また、自宅の一部を会社の事務所として使う方法と、役員社宅は別の仕組みです。

この記事では、一人社長法人を想定して、借上げ社宅を中心に、会社契約、社長の負担額、毎月の会計処理、自宅兼事務所との違いを整理します。2026年10月から変わった社会保険の住宅の現物給与価額についても確認します。

役員社宅は「会社が住宅を用意して社長へ貸す」仕組み

役員社宅には、大きく次の2つの方法があります。

• 会社が所有する住宅を社長へ貸す
• 会社が第三者から住宅を借り、社長へ貸す

一人社長の会社では、会社が賃貸住宅を借りる「借上げ社宅」を検討することが多いでしょう。

借上げ社宅では、通常、会社が貸主と賃貸借契約を結び、会社から家賃を支払います。そして、社長個人から会社へ、社宅の利用料を支払います。

会社が家賃の一部を負担することになりますが、社長が負担する金額を自由に決めてよいわけではありません。

給与として課税されないために必要な社長負担額を確認し、実際に会社が受け取ることが大切です。

個人契約の家賃を会社が払うだけでは社宅にならない

現在住んでいる住宅が社長個人の契約である場合、会社の口座から家賃を払うように変更するだけでは、社宅の契約が整ったことにはなりません。

国税庁は、現金で支給する住宅手当や、入居者が直接契約している住宅の家賃を会社が負担する場合は、社宅の貸与として扱わず、給与として課税する取扱いを示しています。[1]

役員社宅へ切り替える場合は、貸主・管理会社と相談し、会社名義の契約へ変更できるかを確認しましょう。

例えば、次の点を確認します。

• 法人契約が可能か
• 会社が借り、役員が居住する契約にできるか
• 契約変更や再契約の費用
• 保証会社や連帯保証人の条件
• 敷金等を誰が支払い、誰に返還するか
• 自宅で仕事をする場合の利用制限

会社名義の契約でも、用途は役員の居住用です。「法人契約だから事務所用」とする必要はありません。

社長が負担する「賃貸料相当額」とは？

国税庁は、役員から毎月「賃貸料相当額」以上の家賃を受け取っていれば、社宅の貸与による利益について給与課税しない取扱いを示しています。[1]

賃貸料相当額は、会社が家主へ支払う家賃と同じとは限りません。住宅の規模や、会社所有か借上げかによって計算方法が異なります。

住宅の区分	社長負担額の考え方
小規模な住宅	固定資産税の課税標準額と床面積を使って計算
小規模でない住宅・会社所有	建物・敷地の課税標準額を使って計算
小規模でない住宅・借上げ	会社が支払う家賃の50％と、会社所有の場合の計算額を比較
豪華社宅	通常支払うべき使用料に相当する額

「役員社宅なら家賃の半分を払えばよい」という一律のルールではありません。

小規模な住宅は床面積と建物の耐用年数で判定する

小規模な住宅に当たるかは、建物の法定耐用年数と床面積で判定します。

建物の法定耐用年数	小規模な住宅となる床面積
30年以下	132平方メートル以下
30年超	99平方メートル以下

マンションなどの区分所有建物では、専用部分だけでなく、共用部分の床面積を按分して加えた面積で判定します。[1]

物件情報に表示された専有面積だけで判断せず、建物の構造や共用部分の資料も確認しましょう。

小規模住宅の賃貸料相当額

月額の賃貸料相当額は、次の3つの合計額です。

1. その年度の建物の固定資産税の課税標準額 × 0.2％
2. 12円 × 建物の総床面積〔平方メートル〕 ÷ 3.3
3. その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 × 0.22％

ここで使うのは、購入価格や市場価格、固定資産税の税額ではなく、固定資産税の課税標準額です。[1][2]

借上げ社宅でも、この計算に必要な資料を貸主・管理会社等へ確認します。資料がないまま「家賃の10％くらい」と決めず、計算の根拠をそろえましょう。

小規模でない住宅は計算方法が変わる

豪華社宅を除き、小規模な住宅に該当しない場合は、次の方法で計算します。

会社所有の住宅の場合

月額の賃貸料相当額は、次の合計額を12で割った金額です。

• 建物の固定資産税の課税標準額 × 12％
• 敷地の固定資産税の課税標準額 × 6％

建物の法定耐用年数が30年を超える場合は、建物に掛ける割合を12％ではなく10％とします。[1]

借上げ社宅の場合

次の2つを比較し、高い方の金額を月額の賃貸料相当額とします。

• 会社が家主へ支払う家賃の50％
• 上記の会社所有の場合の計算額

例えば、会社が支払う家賃が月180,000円で、課税標準額から計算した月額が100,000円なら、比較する金額は90,000円と100,000円です。

この場合、賃貸料相当額は100,000円となります。「半額の90,000円を払えば十分」とはならない点に注意しましょう。[1]

豪華社宅は通常の計算式を使わない

豪華社宅に該当する場合は、これまでの計算式を使わず、通常支払うべき使用料に相当する額を確認します。

床面積が240平方メートルを超える住宅については、取得価額、支払家賃、内外装などを総合して判定します。

また、240平方メートル以下でも、一般的な住宅にはないプールや、役員個人の好みを著しく反映した設備などがある場合は、豪華社宅に該当することがあります。[1]

面積だけで「豪華社宅ではない」と決めないようにしましょう。

社長負担額が不足すると給与として課税される

社長へ無償で社宅を貸す場合は、賃貸料相当額が給与として課税されます。社長から受け取る金額が賃貸料相当額を下回る場合は、その差額が給与として課税されます。[1]

例えば、月額の賃貸料相当額が30,000円で、会社が社長から10,000円しか受け取っていない場合、差額20,000円について給与の処理を確認します。

給与に当たる場合は、源泉所得税だけでなく、会社側の役員給与の損金算入要件も確認します。[4]

契約書や社宅規程に金額を書いていても、実際に徴収していなければ十分ではありません。

社会保険は所得税とは別の計算が必要

役員社宅では、所得税の「賃貸料相当額」と、健康保険・厚生年金保険の「現物給与価額」を分けて確認します。

所得税の基準を満たす社宅利用料を社長から受け取っていても、社会保険の報酬への加算が不要になるとは限りません。

社会保険では、住宅の現物給与価額を計算し、社長本人が負担する社宅利用料を差し引きます。差額がある場合は、その額を金銭の役員報酬等に加えて、標準報酬月額を決めるための報酬月額を計算します。本人負担額が現物給与価額以上であれば、住宅分の加算額はゼロです。[7][8]

2026年10月から「畳数」から「総面積」へ変更

住宅の現物給与価額は、2026年10月1日から次のように変わりました。

項目	2026年9月まで	2026年10月から
計算単位	居住室の畳数	住宅の総面積〔平方メートル〕
使用する単価	都道府県別の1畳当たり価額	都道府県別の1平方メートル当たり価額
玄関・台所・浴室・トイレ・廊下等	原則として含めない	含める

改正後は、別棟の物置・車庫や、共同で使用する部分などを除いて計算します。

所得税の小規模住宅の判定では、区分所有マンションの共用部分を按分して専用部分に加えます。一方、2026年10月以降の社会保険の現物給与価額は、共同使用の廊下・階段等を除いた住戸の専用部分で計算します。住戸内の玄関・台所・浴室・廊下等は含めます。[1][8][9]

東京都の事業所で40平方メートルの社宅を貸す例

2026年10月から、東京都の住宅の現物給与価額は、月額で総面積1平方メートル当たり1,330円です。

東京都の事業所に勤務する社長へ、計算対象の総面積が40平方メートルの住宅を1か月間貸す場合は、次の計算になります。

1,330円 × 40平方メートル ＝ 53,200円

社長が月20,000円の社宅利用料を負担しているなら、社会保険の報酬へ加える住宅分は、

53,200円 − 20,000円 ＝ 33,200円

です。

仮に所得税の賃貸料相当額が20,000円以下で、所得税では給与課税されない場合でも、社会保険では33,200円を報酬へ加算することになります。

この20,000円は説明用の金額です。所得税の賃貸料相当額は、別途資料に基づいて計算します。[8]

使う単価は社宅の所在地だけで決めない

都道府県別の価額は、原則として勤務する事業所の所在地に基づいて適用します。

例えば、東京都の事業所に勤務し、社宅が神奈川県にある場合、原則として東京都の価額で計算します。健康保険組合では別の定めがある場合もあるため、加入先の取扱いも確認します。[8]

既存の社宅も給与設定と届出を確認する

今回の現物給与価額の改正は、社会保険の「固定的賃金の変動」に該当します。

すでに役員社宅を利用している会社も、2026年10月分から計算を見直し、随時改定の要件に該当する場合は月額変更届を提出します。単価が変わっただけで、すべての人に直ちに届出が必要になるわけではありません。[8]

クラウド給与ソフトでも、次の情報を確認しましょう。

• 改正後の計算対象面積
• 適用する都道府県の単価
• 社長から徴収する社宅利用料
• 社会保険の報酬へ加算する現物給与額
• 月額変更届の要否

社宅利用料を役員報酬から控除する処理と、社会保険の現物給与を加算する処理は別です。 手取りの振込額だけで、社会保険の報酬月額を判断しないようにします。

社宅規程と毎月の支払いを整える

一人社長でも、社宅の利用条件を文書にしておくと、会社と個人の負担を整理しやすくなります。

例えば、次の事項を定めます。

• 対象となる役員と住宅
• 利用開始日
• 社長が負担する月額と計算方法
• 支払日と支払方法
• 光熱費・駐車場代等の負担
• 退去時や役員を退任した場合の取扱い

社長の負担額は、個人口座から会社口座へ振り込む方法や、役員報酬の支給時に控除する方法などで徴収します。

役員報酬から控除する場合も、役員報酬の総額と社宅利用料を分けて記録します。差引後の振込額だけを役員報酬として登録しないようにしましょう。

会計処理では会社の支払いと社長の負担を分ける

借上げ社宅では、会社が家主へ支払う家賃と、社長から受け取る社宅利用料を、それぞれ記録します。

例えば、会社が月120,000円を支払い、社長から適切に算定した社宅利用料20,000円を受け取る場合です。

取引	記録する金額
会社から家主への支払い	家賃120,000円
社長から会社への支払い	社宅利用料20,000円
差引の会社負担	100,000円

社宅利用料を雑収入として記録するなど、会社の会計方針に沿って処理します。

なお、この20,000円は説明用の金額です。家賃120,000円の住宅なら、必ず20,000円の負担でよいという意味ではありません。

返還される敷金は、支払時に家賃として全額費用処理するのではなく、資産として管理します。礼金や保証料なども、家賃とまとめず、内容に応じて整理します。

毎月の社宅利用料の徴収と会計処理を漏れなく続けるため、入金を確認する人と帳簿へ登録する人の分担も整理しておきます。一人社長の経理で自社と税理士が分担する範囲も参考にしてください。

電気代・水道代まで自動的に会社負担にしない

役員社宅に住んでいても、社長や家族の日常生活に使う電気代・ガス代・水道代が、自動的に会社の負担になるわけではありません。

個別の住戸で使った私生活上の光熱費は、原則として個人負担として整理します。

国税庁の通達には、各人の使用部分を明らかにできない寄宿舎の光熱費等についての取扱いがありますが、一般的な一人社長の住戸へそのまま当てはめるものではありません。[5]

自宅で会社の仕事も行う場合は、業務使用分の電気代を合理的に計算して精算する方法を、別に検討します。

住宅家賃は消費税が原則として非課税

住宅の貸付けには、社宅も含まれます。

住宅としての契約・利用などの要件を満たす場合、家主から会社への住宅の貸付けと、会社から社長への住宅の貸付けは、原則として消費税が非課税です。[6]

そのため、会社が住宅家賃を経費にしていても、通常の事務所家賃のように消費税の仕入税額控除をするものではありません。

非課税の住宅家賃について、インボイス未登録者からの仕入れに関する70％控除等の経過措置を使うわけではありません。

別契約の駐車場代、仲介手数料などは、住宅家賃と消費税の扱いが異なることがあるため、明細ごとに確認します。[6]

自宅兼事務所と役員社宅は何が違う？

自宅兼事務所の記事で扱った方法と、役員社宅では、お金と場所の流れが異なります。

項目	自宅の一部を会社へ貸す方法	役員社宅
主な目的	会社の仕事場を確保する	社長の居住用住宅を会社が用意する
場所を貸す方向	社長個人から会社へ	会社から社長個人へ
主な支払い	会社が社長へ事務所家賃を払う	社長が会社へ社宅利用料を払う
金額の考え方	実際の業務利用範囲や賃料の妥当性	役員社宅の賃貸料相当額
消費税	事務所としての貸付けは原則課税	住宅としての貸付けは原則非課税

会社が住宅全体を借りて社宅としている場合、社長が同じ住宅について、個人で家賃を負担しているかのように会社へ重ねて請求することは避けます。

一部を明確に事務所として使う場合は、元の契約、使用範囲、社宅として貸す範囲、費用負担を合わせて確認しましょう。

導入前に確認したい資料

役員社宅を検討するときは、契約する前に次の資料をそろえると判断しやすくなります。

• 物件の賃貸借契約書・契約条件
• 建物の構造と床面積
• マンション等の共用部分に関する資料
• 建物・敷地の固定資産税の課税標準額
• 家賃・共益費・駐車場代等の明細
• 社宅利用料の計算書
• 社宅規程や利用条件の文書
• 社会保険の計算対象面積・適用単価・現物給与の計算資料

固定資産税の課税標準額は、借りる側で簡単に取得できるとは限りません。貸主・管理会社等へ、資料提供の可否を早めに確認しましょう。

契約更新、転居、住宅の条件変更などがあった場合は、社長負担額の計算と規程も見直します。

まとめ

一人社長の役員社宅は、会社が住宅を用意し、社長へ貸す仕組みです。

個人契約の家賃を会社が払うだけで済ませず、会社の契約、社宅の利用条件、社長の負担額、毎月の徴収を整えます。

社長負担額は、住宅の規模や所有・借上げの区分によって異なります。「家賃の半分」「一律10％」と決めず、必要な資料を確認して計算しましょう。

所得税と社会保険では、計算方法や面積の扱いが異なります。2026年10月からの社会保険の改正も踏まえ、社宅利用料と現物給与の両方を確認します。

また、役員社宅と自宅兼事務所は別の仕組みです。住宅家賃、事務所家賃、光熱費の業務使用分を分けて考えることで、会社と個人の負担を整理しやすくなります。

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役員社宅についても、契約と社長負担額、会計・給与の処理を合わせて確認します。

出典と参考資料

• [1] 国税庁「No.2600 役員に社宅などを貸したとき」
• [2] 国税庁「社宅に係る通常の賃貸料の額を計算する場合の固定資産税の課税標準額」
• [3] 国税庁「役員に貸与したマンションの管理費」
• [4] 国税庁「No.5211 役員に対する給与」
• [5] 国税庁「所得税基本通達 第36条関係」（36－26、36－40、36－41等）
• [6] 国税庁「No.6226 住宅の貸付け」
• [7] 日本年金機構「全国現物給与価額一覧表」
• [8] 日本年金機構「令和8年度 全国現物給与価額一覧表・Q&A」
• [9] 厚生労働省「2026年3月17日付通知」

※本記事は2026年10月8日時点の一般的な情報を提供するものです。実際の取扱いは、住宅の契約、面積、利用状況、加入する健康保険等により異なります。